Вопрос о точечной застройке возле Орловского кладбища на одном из недавних заседаний городского совета депутатов Челнов подняла Татьяна Гурьева. Она заявила, что к ней обратились сотни жителей 32-го и 33-го микрорайонов, возмущенные планами застройщика «посадить» совсем рядом к погосту 20-этажный дом.

— В соответствии с правилами землепользования и застройки территория этого кладбища закрыта для захоронений, однако они проводятся по настоящее время, — замечает Гурьева. — Согласно СНиП, санитарная зона кладбища должна составлять 500 метров и строительство на этой территории возможно только с 2048 года. Избиратели считают, что такое соседство жилых домов с территорией кладбища приводит к негативному влиянию на их здоровье и недопустимо исходя из морально-этического аспекта.

Появление высоток скажется и на качестве жизни тех, кто уже проживает неподалеку. Микрорайон испытывает серьезную нехватку парковочных мест.

— Проблема с детскими медицинскими учреждениями – в связи с тем, что увеличилось количество детей, усилилась нагрузка на участковых педиатров. В медучреждениях большие очереди. Проблема отсутствия инфраструктуры озелененных специализированных мест для отдыха и досуга. Нет муниципальных учреждений допобразования для детей разного возраста, — перечисляет проблемы микрорайона Гурьева.

По словам депутата, под письмом с требованием прекратить строительство новых домов подписалось порядка 300 горожан. Станет ли это обращение причиной каких-либо изменений — вопрос открытый.

«Под такие санитарные зоны разрешение на строительство в принципе не должно выдаваться»

Аура скандальности витала вокруг застройки многоэтажными домами территории вокруг Орловского кладбища еще с 2019 года. Что не слишком удивительно — объекты проектировщики «посадили» на участок, примыкающий к погосту. Да, кладбище носит статус «закрытого» — основная масса захоронений на погосте приходится на 1975-1990 годы. Тем не менее, утверждали горожане, в семейные могилы тела опускают до сих пор.

«Погребения на некрополе производятся на оставшихся свободных участках и виде подзахоронений в семейные и родственные могилы. Так, на многих могилах можно видеть свежие даты 2010, 2011 года. Повторные погребения совершаются на территории установленных оград, тем самым кладбище, исходя из этого, получается, что функционирует, — писал тогда в одном из крупнейших пабликов Челнов в социальной сети «ВКонтакте» горожанин Евгений Федоткин. — Таким образом, получается так, что нарушаются все нормы и правила СНиП, кроме этого будет очень неуважительно, когда на могилы кладбища будет лететь различного рода мусор с паркинга с балконов высотки, которые выходят на сторону кладбища. Даже сейчас уже к его забору складируется строительный мусор и земля с котлована».

По словам Федоткина, санитарные нормы требуют установку санитарно-защитной зоны в 50 метров вокруг закрытых кладбищ. Кроме того, уже в градостроительных нормах прописано, что от границы действующего погоста до стен жилых домов должно быть не менее 300 метров. Расстояние это может быть сокращено до 100 метров. Но только в том случае, если прошло 25 лет с момента последнего захоронения. Учитывая, что на некоторых памятниках, судя по представленным горожанином снимкам, действительно датой смерти значится 2011 год, сокращение этой зоны раньше 2036 года произойти не могло.

«Кто выдал разрешение на данную застройку, соответствует ли оно последним требованиям СНиП, иным нормам и правилам строительства - здесь уже необходимо разбираться не мне, а прокуратуре, — рассуждал тогда Федоткин. — Соответствующие запросы во все службы будут сделаны, чтобы не получилось так, что данные башни вскоре из-за халатного отношения соответствующих служб города или, возможно, коррупционной составляющей станут очередными долгостроями, а жильцы - без новых квартир и денег».

Спустя два месяца публикация повторилась. Горожанин представил ответ за подписью руководителя исполкома города. В документе утверждается, что Центр гигиены и эпидемиологии Татарстана после проведения экспертизы по проекту обоснования размера расчетной санитарно-защитной зоны выдал положительное заключение. При этом в учреждении пояснили, что с восточной стороны кладбища эта зона проходит по границе промплощадки, с южной — на расстоянии восьми метров. А с остальных — 50 метров.

«Учитывая, что земельный участок расположен с южной стороны от территории кладбища, размещение паркинга и многоэтажного жилого дома на данной территории соответствует требованиям СанПиН и градостроительной документации», — говорится в документе.

Речь в посте горожанина шла о двух высотках и надземных парковках, появившихся ближе к улице Шамиля Усманова. Если верить карте, то от границы кладбища до ближайшего жилого здания с магазином и кондитерской около 50 метров. До школы через дорогу — метров 150. В обоих домах продается порядка 10 квартир стоимостью от 3,1 до 6,1 миллиона рублей. В объявлениях, понятное дело, упоминают лишь «панорамный пейзаж» и «вид на Каму», а не «кладбище под окнами». Собственно, если посмотреть количество предложений в этих ЖК и окружающих, наглядно видно, что соседству с кладбищем многие не слишком рады.

К слову, под постом была высказана позиция и со стороны администрации города — от лица официального паблика «ВКонтакте».

«Поясняем. Застройка данной территории ведется с соблюдением санитарно-защитной зоны. На проектную документацию получено положительное заключение экспертизы, на основании которой застройщику Исполнительным комитетом города выдано разрешение на строительство. Благоустройство прилегающей территории планируется выполнить по завершении строительства», — говорится в сообщении.

«Внимательнее посмотрите, особенно когда речь идет о кладбище»

О застройке с той стороны кладбища, которая «смотрит» на улицу Академика Королева, тоже говорят не первый год. Проект был представлен в 2021-м на публичных слушаниях в мэрии. Тогда застройщик - ООО «Специализированный застройщик «Прогресс-Строй Нч» Валерия Цыганкова - заявлял о планах строительства 20-этажного дома на три подъезда. Общая площадь жилья должна была составить 36 тысяч «квадратов», количество жильцов — 1 200 человек.

Среди поселившихся в проекте насчитали 64 ребенка от года до шести лет. И 153 школьника в возрасте от семи до 16 лет.

— Необходимое количество мест в общеобразовательных школьных учреждениях для предполагаемого населения территории рассчитывалось согласно утвержденному генплану города с расчетным сроком до 2025 года, — отчитывались проектировщики.

Из прочих «благ» — 45 машиномест на придомовой территории. И еще 333 места в шестиэтажном паркинге рядом с домом. Участники публичных слушаний, естественно, обеспокоились близостью кладбища. Кроме того, совсем неподалеку — АЗС «Татнефти».

— Согласно экспертному заключению ООО «Центр гигиены и экологии», санитарно-защитная зона кладбища установлена по его границам. Согласно заключению ООО «Эксперт-арт», санитарно-защитная зона АЗС так же установлена по ее границе, — отвечал тогда докладчик.

— Сокращение санитарно-защитной зоны у нас утверждает главврач республики, не любая организация. Внимательнее посмотрите. Особенно когда речь идет о кладбище, — последовал соответствующий ответ со стороны представителей мэрии.

Проект после публичных слушаний немного изменили. Теперь строиться будет не три подъезда, а два. А зона многоуровневого паркинга слегка расширена. Застройщиком, по данным местных жителей, выступит все та же компания «Прогресс-Строй Нч». Интересно, что, согласно открытым данным, создана организация была в мае 2021 года Валерием Цыганковым. Уже в июне ей удалось арендовать 10,8 тысячи «квадратов» под застройку у кладбища. А в ноябре 2022 Цыганков вышел из состава учредителей, а его место занял некто Марат Нургалиев.

Этот же Цыганков был в составе учредителей другой компании - «ВМ-Строй». Именно она арендовала участок с южной стороны кладбища, где сейчас уже высятся многоэтажные дома. Еще одним соучредителем значился до 2019 года Михаил Казаченко. Его фамилия всплывала в СМИ в 2021 году в связи со скандалом в 68-м микрорайоне Челнов.

Тогда принадлежащая Казаченко компания взяла на аукционе в аренду более трех гектаров земли под малоэтажную многоквартирную застройку. Однако выяснилось, что участок находится в санитарно-защитной зоне скотомогильника. Исполком встал на сторону горожан и обратился в суд.

— С 10 марта постановлением руководителя исполнительного комитета разрешение на строительство отменено со всеми вытекающими последствиями, – комментировал тогда ситуацию мэр Челнов Наиль Магдеев. – Безусловно, есть соответствующая процедура обращения строительной организации в части тех затрат, которые были уже понесены. Мы же тоже понимаем, что это бизнес. Я думаю, соответствующие судебные решения будут, тогда исполнительный комитет в полном объеме все, что затрачено, компенсирует. Никакого строительства мы там не предусматриваем. Там ничего не будет. Жители же так хотят. Мы компенсируем все, что положено, вернем участок в первоначальное состояние. Как граждане просят, так и будет.

Сложится ли ситуация похожим образом с землей у Орловского кладбища? Сказать сложно. В тот раз подвижки по делу начались только после обращения жителей в прокуратуру и записи видеообращения к Рустаму Минниханову.

«Дом с видом на кладбище — не такая редкость»

Правда, отмена строительства, это, скорее, исключение из правил. И, скорее всего, подобный исход возможен лишь в том случае, если сотрудники исполкома при выдаче разрешения на строительство в чем-то «накосячили» или были какие-то нарушения с определением границ и назначения земли, проведением экспертизы.

В противном случае высотки у Орловского кладбища, так или иначе, появятся. Но будет ли на них спрос? По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, подобные объекты в условиях дефицита земли появляются достаточно часто.

— На самом деле дом с видом на кладбище — не такая редкость. Если посмотрите, то рядом с каждым кладбищем сейчас есть жилая застройка - как малоэтажная, так и многоквартирная. Либо с видом, либо на границе кладбища. И сказать, что все пытаются от таких квартир избавиться — этого, конечно, нет, — рассуждает эксперт.

Само собой, особенно для инвестора, если будет стоять выбор между двумя аналогичными квартирами, но одна будет рядом с кладбищем, то скорее приобретут ту, что не имеет соседства с погостом, рассуждает Гизатова.

— Если говорить по поводу скидок, дисконтов, то процентов на 20 минимум цена должна быть ниже. При, конечно, отсутствии дефицита каких-либо вообще предложений. Потому что если будет дефицит предложений квартир, представленных в этом комплексе в Челнах, то их разберут и без скидок, — считает руководитель АН «Счастливый дом».

По словам челнинского риелтора Артура Хакимова, жилье у кладбища действительно может иметь даже некоторую привлекательность у некоторых покупателей. Другое дело, в каком состоянии это кладбище.

— Орловское кладбище — это в чем-то исторический, культурный объект. Там много могил тех, кто строил КАМАЗ, сам город, — отмечает собеседник KazanFirst. — Во многих крупных городах такие объекты благоустраивают, превращают в точки притяжения и для туристов, и для местных жителей. В таком случае кладбище действительно может стать чем-то, что сыграет в плюс недвижимости вокруг. Но состояние кладбища в Челнах сейчас вызывает, скорее, противоположные чувства.

Как считает спикер, в российской культуре кладбище — это в первую очередь кладбище. Поэтому посещают их лишь пару раз в год, чтобы почтить память предков и навести порядок на могилке. В остальное время года эти пространства, занимающие порой гектары земли, пустуют.

— Что в результате? Кладбища, особенно если отсутствует чуткий и регулярный надзор и уход со стороны властей, привлекают маргинальных граждан и трудных подростков, — рассуждает Хакимов. — В итоге получается не какая-то парковая, ухоженная зона со своей «святой» аурой, а территория, к которой приближаться то страшно, а не то что жить по соседству.

По словам риелтора, в Челнах подобные ЖК действительно не пользуются особой популярностью — предложений о продаже весьма хороших квартир достаточно много. С другой стороны, если у покупателя отсутствуют предубеждения в этом плане, то приобрести недвижимость можно на вполне выгодных по рынку условиях.